Ein Hauskauf in Kroatien klingt nach einem Traum – wunderschöne Küsten, mediterranes Klima, und die Aussicht auf ein neues Leben im Paradies. Doch wie sich herausstellte, ist das Ganze weniger ein Spaziergang am Strand und mehr eine Wanderung durch ein Labyrinth. Wir haben uns den Immobilienmarkt in Istrien genauer angeschaut und dabei einiges gelernt – auch, wenn unser Ziel nicht der direkte Kauf, sondern eher ein Gefühl für den Markt war. Hier sind unsere Erfahrungen, Erkenntnisse und Tipps, die dir helfen können, wenn du Ähnliches planst.

 

Was du über den Immobilienkauf in Kroatien wissen solltest

 

EU-Bürger: Fast wie Einheimische?

Seit Kroatien der EU beigetreten ist, dürfen EU-Bürger Immobilien ähnlich wie kroatische Staatsbürger kaufen. Früher benötigte man eine Genehmigung des Ministeriums, aber das ist Geschichte – zumindest, wenn es sich nicht um Naturschutzgebiete oder landwirtschaftliche Flächen handelt. Diese sind weiterhin den Einheimischen vorbehalten.

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Laut unserem Anwalt gibt es Schlupflöcher, wie man doch an landwirtschaftliche Flächen kommt. Was genau? Das wollte er uns nicht verraten. Ein Mysterium, das uns noch beschäftigt.

Fallstricke beim Immobilienkauf in Kroatien

 

Makler-Chaos: Ein Haus, viele Preise

In Kroatien können mehrere Makler für dieselbe Immobilie beauftragt werden. Das führt dazu, dass ein Objekt zu unterschiedlichen Preisen angeboten wird – je nachdem, welchen Makler du fragst. Angeblich liegt das an verzögerten Preisanpassungen auf den Portalen. Ob das immer der Wahrheit entspricht, sei dahingestellt.

 

Schwarzbauten und Eigentumsrechte

Bevor du dich in eine Immobilie verliebst, solltest du genau prüfen, ob es sich um einen Schwarzbau handelt. In Kroatien gibt es noch viele Häuser ohne Baugenehmigung. Ebenso wichtig: die Eigentumsverhältnisse. Sind alle Rechte geklärt? Gibt es Hypotheken oder andere Belastungen? Ohne Rechtsanwalt solltest du keinen Schritt weitergehen.

 

Private Verträge: Vorsicht Falle

Im Gegensatz zu Deutschland sind private Verträge in Kroatien rechtsgültig. Das klingt praktisch, birgt aber Risiken. Ohne Anwalt kann es schnell teuer oder kompliziert werden.

Unsere Kommunikationserfahrungen: „Do Not Disturb“

 

E-Mails auf Englisch? Fehlanzeige!

Wir hatten ein paar Immobilien ausgesucht und die Makler angeschrieben – natürlich auf Englisch. Antwort? Keine. Erst als wir mit einem Online-Übersetzer Kroatisch ausprobierten, bekamen wir eine knappe Antwort: „Rufen Sie an.“

 

Anrufe – und die Hürde der Sprache

Ein Anruf brachte uns zunächst nichts, da niemand abnahm. Ein erneuter Versuch ohne sichtbare Rufnummer führte zwar zu einer Verbindung, aber die Sprachbarriere war ein echtes Problem. Viele Makler sprechen kein Englisch, was die Kommunikation deutlich erschwert.

Vor Ort: Maklerbüros, die dich überraschen

Unsere nächste Strategie: Vor-Ort-Besuche. Wir dachten, das sei einfacher. Denkste!

 

◉ Geschlossene Türen: Das erste Maklerbüro war zwar auf Google Maps, aber vor Ort stand nur ein verlassenes Gebäude. Willkommen im kroatischen Makler-Wunderland.

◉ Freundlich, aber hilflos: Im nächsten Büro in Pula wurden wir immerhin begrüßt. Doch auch hier sprach fast niemand Englisch, und die Kollegin, die ein wenig Englisch konnte, sagte uns, dass nichts zu unseren Kriterien passe. Eines der vorgeschlagenen Objekte stellte sich später als Ruine heraus.

 

Lessons Learned: Unsere wichtigsten Erkenntnisse

 

◉ Rechtsanwalt ist Pflicht: Ohne einen lokalen Anwalt geht nichts. Dieser sollte die Eigentumsverhältnisse prüfen, den Kaufvertrag erstellen und sicherstellen, dass keine unliebsamen Überraschungen auftreten.

◉ Geduld haben: Der kroatische Immobilienmarkt funktioniert anders – und oft etwas langsamer. Sei darauf vorbereitet, dass die Kommunikation holprig sein kann.

◉ Sprache lernen: Ein paar grundlegende kroatische Sprachkenntnisse können Wunder wirken. Sie zeigen, dass du dich bemühst, und können Türen öffnen, die sonst verschlossen bleiben.

 

Tipps für den Immobilienmarkt in Kroatien

 

◉ 1. Digitale Vorbereitung: Plattformen wie Njuškalo oder Croatia Property Sales bieten einen guten Überblick über den kroatischen Immobilienmarkt. Da Preise oft variieren, lohnt sich ein kritischer Vergleich der Angebote.

◉ 2. Vor-Ort-Besichtigungen planen: Kontaktiere Makler frühzeitig, am besten auf Kroatisch, um die Chancen auf eine Antwort zu erhöhen. Bleib flexibel, da viele Makler kurzfristig reagieren oder schwer erreichbar sind.

◉ 3. Immobilien gründlich prüfen: Lass die Immobilie unbedingt auf Baurechtsverstöße prüfen und vergiss nicht, versteckte Kosten wie Grundsteuern oder Renovierungskosten mit einzuplanen.

◉ 4. Mietoptionen erkunden: Falls ein Kauf nicht direkt infrage kommt, schau dir Mietangebote an. Achte jedoch darauf, dass viele Vermieter eine Mindestmietdauer von einem Jahr verlangen und oft Haustiere Haustiere nicht erlauben.

 

Fazit: Viel gelernt, wenig erreicht

Unser Immobilien-Abenteuer in Kroatien war eine Mischung aus Frustration, kuriosen Erlebnissen und wertvollen Erkenntnissen. Auch wenn wir keine Immobilie gefunden haben, wissen wir jetzt genau, worauf es ankommt. Der kroatische Immobilienmarkt ist nicht unkompliziert, aber mit der richtigen Vorbereitung und Geduld durchaus zu bewältigen.

Ob du dich für Istrien oder eine andere Region entscheidest – sei bereit, kreativ zu denken, sprachliche Hürden zu meistern und einen Anwalt an deiner Seite zu haben. Und denk daran: Auch wenn du nichts kaufst, sammelst du wertvolle Erfahrungen.

Das war nur ein kleiner Einblick in unser Abenteuer. Wenn du mehr über unseren Weg erfahren möchtest, schau dir auch unseren Beitrag über 13 Jahre – Der Weg zu unserem Traum vom Auswandern an. Wir freuen uns, wenn du uns weiterhin begleitest – es gibt noch so viel zu entdecken!