Ist das Abenteuer damit beendet?
Ist das Abenteuer damit beendet?
Ist das Abenteuer damit beendet?
Ist das Abenteuer damit beendet?
19. November 2023
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Ein herzliches „Hallo“ von der Auswanderungsfront – oder besser gesagt: aus unserem Urlaub in Kroatien. Derzeit fühlt es sich zumindest so an. Bei 16 Grad und Sonnenschein vergeht die Zeit, doch bei unserer Immobiliensuche kommen wir kaum voran. Mit jedem Besichtigungstermin verlieren wir etwas mehr den Überblick, wie viele Kilometer wir zurückgelegt haben. Eine Maklerin riet uns, nicht mehr als zehn Objekte innerhalb von zwei Monaten zu besichtigen, um den Überblick zu behalten. Rückblickend hatte sie recht.
Die ersten Schritte: Erwartungen vs. Realität
Herausforderungen bei der Immobiliensuche
Von Anfang an hatten wir uns klare Mindestanforderungen für unsere zukünftige Immobilie gesetzt. Aber die Realität zeigte schnell, dass viele Objekte in Kroatien nicht dem entsprachen, was wir erwartet hatten. Maklerfotos waren oft irreführend, und Angaben zur Wohnfläche beinhalteten manchmal „kreative“ Bereiche wie nicht nutzbare Dachböden oder Pavillons im Garten.
⚠️ Ein Beispiel ⚠️
Uns wurde ein Haus mit 180 m² Wohnfläche angeboten. Vor Ort stellte sich heraus, dass 60 m² davon ein Dachboden waren – erreichbar über eine 40×40 cm große Luke. Die höchste Stelle? 1,20 Meter. Der Makler schlug ernsthaft vor, das Dach anzuheben.
Zeitdruck und begrenztes Budget
Ein leergefegter Immobilienmarkt
Drei Monate für die Immobiliensuche klingen wie eine lange Zeit, aber wenn man kein festes Einkommen und keine dauerhafte Unterkunft hat, steht man schnell unter Druck. Hinzu kommt: Der Immobilienmarkt in Kroatien ist angespannt. Die Preise sind gestiegen, und das Angebot ist begrenzt.
Ein Einfamilienhaus mit etwa 110 m² Wohnfläche? Ab 280.000 EUR, wenn man Glück hat. Liegt das gleiche Haus näher am Meer, können die Preise schnell über 300.000 EUR steigen. Und das sind nur die Kaufpreise. Hinzu kommen:
◉ Broker commission: of about 3% (+ VAT)
◉ Legal fees: von 1–2% (optional, aber empfohlen)
◉ Grunderwerbssteuer von 3%
Die Einschaltung eines Rechtsanwalts ist zwar nicht verpflichtend, aber sehr ratsam. Selbst wenn der Kauf scheitert, müssen die Anwaltskosten bezahlt werden – eine zusätzliche Hürde, die man im Budget berücksichtigen muss.
Kaufen, bauen oder renovieren?
Hausbau in Kroatien: Ein Geduldsspiel
Neben dem Kauf einer Bestandsimmobilie gibt es auch die Möglichkeit, selbst zu bauen oder eine Ruine zu sanieren. Klingt spannend, oder? Aber auch hier gibt es Herausforderungen:
◉ Genehmigungen beantragen
◉ Grundstücke erschließen
◉ Handwerker finden
◉ Lange Wartezeiten
Ein kroatischer Bauherr berichtete uns, dass sein Wasseranschluss, den er 2022 beantragt hatte, erst Ende 2024 gelegt wird. Solche Verzögerungen erhöhen die Anforderungen an Budget und Geduld enorm.
Sanierung: Günstig, aber aufwendig
Eine alte Ruine zu renovieren klingt romantisch und budgetfreundlich. Doch viele dieser Objekte verfügen nicht über eine Nutzungsgenehmigung. Jedes Detail – vom Sickergrubenanschluss bis zum kleinsten Anbau – muss genehmigungskonform sein. Ist das nicht der Fall, kann es teuer oder sogar unmöglich werden, die Immobilie legal zu nutzen.
Rechtliche Fallstricke: Nutzungsgenehmigung
Warum ist die Nutzungsgenehmigung so wichtig?
Besonders komplex gestaltet sich das Thema Nutzungsgenehmigung in Kroatien. Jede Immobilie – ob Neubau oder Bestand – muss der Bauordnung entsprechen. Vor dem Bau wird ein Projekt bei der Baubehörde eingereicht, die eine Baugenehmigung erteilt. Nach Abschluss des Baus prüft die Behörde, ob alles genehmigungskonform umgesetzt wurde, und erteilt dann die Nutzungsgenehmigung.
Bei Bestandsimmobilien bedeutet dies: Jede Änderung, wie ein nicht genehmigter Anbau, muss entweder abgerissen oder nachträglich genehmigt werden. Einige Makler wiesen uns direkt darauf hin, dass bestimmte Bauteile illegal seien, während wir bei anderen aktiv nachfragen mussten.
⚠️ Ein Beispiel ⚠️
Eine Immobilie mit einer veralteten Sickergrube kann keine Nutzungsgenehmigung erhalten – selbst dann nicht, wenn der Rest des Hauses den Plänen entspricht. Viele dieser Fallstricke zeigen sich erst bei einer genauen Prüfung, weshalb ein Rechtsanwalt unerlässlich ist.
Der Immobilienmarkt im Wandel
Preise steigen, Angebot sinkt
Makler bestätigen, dass die Immobilienpreise in Kroatien im vergangenen Jahr deutlich niedriger waren. Heute haben wir es mit einem deutlich eingeschränkten Angebot und steigendem Preisdruck zu tun. Wer ein echtes Schnäppchen sucht, wird eher im kroatischen Hinterland fündig – allerdings oft mit Nachteilen wie einem raueren Klima oder abgelegener Lage
Vorsicht vor ehemaligen Kriegsgebieten
Der eine oder andere wird sich jetzt fragen, warum Minenfeld? Aufgrund des Jugoslawienkrieges Anfang der 90er Jahre sind laut DEMIRA e.V. immer noch 12 von 20 Regionen vermint. Wir haben im Internet eine Karte dazu gefunden, können aber nicht beurteilen, wie aktuell sie ist. Wen es interessiert -> klick mich.
Fazit: Die Suche geht weiter
Trotz der Herausforderungen haben wir uns entschieden, die Immobiliensuche in Kroatien nicht aufzugeben. Mit jedem Besichtigungstermin lernen wir mehr über den Markt und die Besonderheiten des Landes.
Das war nur ein kleiner Einblick in unser Abenteuer. Wenn du mehr über unseren Weg erfahren möchtest, schau dir auch unseren Beitrag über Wohnwagen: Von der Idee zur (fast) perfekten Unterkunft die an. Wir freuen uns, wenn du uns weiterhin begleitest – es gibt noch so viel zu entdecken!
◉ Rückkehr nach Deutschland, was derzeit keine favorisierte Lösung ist.
◉ Weiter suchen in Kroatien, auch wenn unsere Ersparnisse durch die hohen Lebenshaltungskosten schmelzen.
◉ Auswandern in ein anderes Land, was eine noch größere Umstellung wäre.
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Wir sind zwei deutsche Auswanderer und auf emigres-life nehmen wir Dich mit auf unsere Reise in ein neues Leben.
In unserem Projekt schwingt das Pendel meist in Richtung stressig oder chaotisch und weniger in Richtung tiefenentspannt.
Wenn du also wissen willst, in welches Fettnäpfchen wir als nächstes treten oder welche Hürden vor uns liegen und wie wir sie überwinden, dann bleib dran.
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