Hola, liebe Freunde der entspannten Auswanderung! Im vorherigen Beitrag haben wir bereits über unsere erfolgreiche Suche nach einem Haus gesprochen. Jetzt sind wir einen Schritt weiter und können endlich verkünden, ob wir unser Wunschobjekt kaufen können oder ob unser Anwalt Bedenken hat oder sogar abrät, weil das Haus nicht legal gebaut wurde.

 

Was bisher geschah

Wir haben also den Reservierungsvertrag mit dem Immobilienmakler unterzeichnet und eine Anzahlung von 1.000 € geleistet. Als nächstes hat der Makler die noch ausstehenden Unterlagen besorgt und die bereits vorhandenen Dokumente zur Überprüfung an unseren Anwalt weitergeleitet. Unterlagen wie z. B.:

◉ Grundbuchauszug
◉ Katasterinformationen
◉ Baugenehmigung
◉ evtl. Zahlungsrückstand Grundsteuer (IBI)
◉ uvm…

Nachdem unser Anwalt alle Unterlagen erhalten hatte, plante er neben der Prüfung ein kurzes Gespräch mit dem Bauamt zur Validierung. Nach dem Austausch konnte uns unser Anwalt schließlich „grünes Licht“ für den Kauf geben. Alles ist also legal, und wir können unseren Kaufprozess fortsetzen.

Kurz darauf erhielten wir den privaten Vorvertrag, der bereits von den Verkäufern unterzeichnet war. Dieser Vorvertrag legte eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises und eine Frist von 70 Tagen bis zum Notartermin fest, wobei diese Frist variieren kann. Darüber hinaus regelte der Vorvertrag verschiedene Aspekte, wie beispielsweise den Zustand des Hauses zum Zeitpunkt des Verkaufs oder eine Strafklausel, die besagt, dass im Falle eines Rücktritts vom Vertrag der Verkäufer dem Käufer das Doppelte der Anzahlung zurückerstatten muss, während der Käufer seine Anzahlung verliert.

Standard

Unser Anwalt bestätigte, dass dies die übliche Praxis ist. Zudem muss der Verkäufer beim Notartermin Unterlagen wie den Energieausweis, die letzte Abrechnung der Gemeindeverwaltung und eine Quittung über geleistete Zahlungen an den Wasserversorger vorlegen. Im Vorvertrag wird auch festgehalten, ob der Verkauf des Hauses mit oder ohne Möbel erfolgt. In der Regel verkaufen Verkäufer gebrauchte Immobilien in Spanien möbliert. Wenn man dies nicht wünscht, sollte man dies im Vertrag vermerken. In unserem Fall entsprachen die Möbel nicht ganz unserem Geschmack. Es gab zwei oder drei schöne Stücke, aber meistens gilt die Regel „alles oder nichts“. Deshalb haben wir uns für ein leeres Haus entschieden. Außerdem haben wir schon einige Möbel in einem Container in Deutschland.

Geld gegen Schlüssel

Was zunächst einfach erscheint, kann sich als recht komplex erweisen. Da wir den Kaufpreis vollständig aus eigenen Mitteln aufbringen können und keine Finanzierung bei der Bank beantragen müssen, dachten wir, dass die Zahlung relativ unkompliziert sein würde – dank SEPA. Leider ist dem nicht so. In Spanien wird der Kaufpreis direkt beim Notartermin bezahlt, also erfolgt die Zahlung in der Regel per Bankscheck, was bedeutet, dass der Käufer ein Konto bei einer spanischen Bank haben muss. Um in Spanien ein Haus zu kaufen oder ein Bankkonto zu eröffnen, benötigt man in der Regel die N.I.E. Unser Anwalt konnte hier eine gute Lösung in Form eines Treuhandkontos für uns erarbeiten, sodass wir keinen Druck mehr haben, ein Bankkonto schnellstmöglich eröffnen zu müssen und das Geld zu überweisen. Weiter unten erfährst du, warum das ganze Theater.

Jetzt müssen wir erst einmal abwarten, bis die Verkäufer das Haus geräumt haben, erst dann können wir einen Termin mit dem Notar vereinbaren.

Sag niemals N.I.E

Wenn man in Spanien eine Immobilie kaufen möchte, hört man früher oder später von der sogenannten N.I.E. Immer wieder liest man, dass man als Ausländer zwingend die N.I.E. benötigt, um eine Immobilie kaufen zu können. Streng genommen stimmt das nicht ganz. Aber was ist die N.I.E. überhaupt? Die N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero) dient lediglich der Identifizierung von Ausländern in Spanien und wird für alle Rechtsgeschäfte benötigt. Ohne N.I.E. kann man zum Beispiel keine Wohnung mieten, keinen Handyvertrag abschließen, kein Bankkonto eröffnen, keine Versicherung abschließen, nicht arbeiten oder studieren und vieles mehr. Auch spanische Staatsbürger haben eine solche Identifikationsnummer, allerdings findet man sie im D.N.I. (Documento Nacional de Identidad), dem spanischen Personalausweis.

Nun möchte der Staat natürlich auch ein Stück vom Kuchen in Form von Steuern abhaben, wenn man eine Immobilie kauft. Deshalb braucht man eine spanische Steuernummer (Número de Identificación Fiscal) – die N.I.F. Denn jährlich wird die Immobiliensteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI) fällig. Diese wird übrigens nicht wie in Deutschland per Lastschrift eingezogen oder eine Zahlungsaufforderung verschickt, sondern der Eigentümer ist dafür verantwortlich, dass die Grundsteuer bezahlt wird. Wie hoch die Grundsteuer ist und wann sie zu zahlen ist, muss der Eigentümer ebenfalls bei seiner Gemeinde erfragen.

Welche Variante darf es denn sein?

Um auf die N.I.E. zurückzukommen: Bei Ausländern entspricht diese der N.I.F., aber nicht umgekehrt. Das heißt, wenn ich eine Ausländeridentifikationsnummer (N.I.E.) habe, habe ich automatisch auch eine Steuernummer (N.I.F.). Wenn ich jedoch eine Steuernummer (N.I.F.) habe, habe ich nicht automatisch eine Ausländeridentifikationsnummer (N.I.E.). Um eine Immobilie kaufen zu können, benötigt man also streng genommen neben dem Geld nur eine Steuernummer. Diese kann man seit Ende 2022 direkt und legal beim Notar beantragen. Vorher war dies nicht möglich, und man musste sich direkt an die Steuerbehörde wenden. Diese Möglichkeit erleichtert die Investition in den spanischen Immobilienmarkt für ausländische Investoren, die nicht in Spanien ansässig sind und es auch nicht werden wollen.

Für spanische Staatsbürger entspricht die N.I.F. der Nummer im D.N.I. Für Unternehmen und Selbstständige gibt es die C.I.F. (Código de Identificación Fiscal), die gesondert beantragt werden muss.

Laut unserem Anwalt ist es sehr schwierig, einen Termin bei der Ausländerbehörde zu bekommen, um eine N.I.E. zu beantragen. Der Beitrag von parainmigrantes.info spricht sogar von einem Schwarzmarkt für Termine bei verschiedenen Ämtern. Bots durchforsten die Terminvergabeseiten der Ämter und buchen jeden freien Termin. Zudem gibt es mittlerweile sehr viele Firmen, die Ausländern gegen ein gewisses Entgelt helfen, eine N.I.E. zu bekommen. Diese Firmen werben mit einer schnellen Bearbeitung. Es stellt sich die Frage, wie diese Firmen eine legale und schnelle Bearbeitung versprechen können, wenn es keine freien Termine gibt. Dies legt die Vermutung nahe, dass diese Firmen die Termine auf dem Schwarzmarkt einkaufen oder diesen sogar betreiben.

Cita Previa Extranjeria

Egal zu welcher Tages- oder Nachtzeit, man erhält immer das gleiche Bild:

Um den Kauf der Immobilie so schnell wie möglich abschließen zu können, haben wir uns entschieden, die Steuernummer beim Notar zu beantragen und uns dann um die Residencia und die N.I.E. zu kümmern. ¡Hasta pronto!